En Italia, un préstamo hipotecario cuyo importe supere el 80% del valor de garantía del inmueble hipotecado es inválido por infracción de las normas imperativas.
El crédito inmobiliario, es decir, la forma de crédito para la compra, la nueva construcción o la renovación de un inmueble destinado a ser utilizado como primera vivienda, permite a quienes tienen acceso a él beneficiarse de tipos de interés ventajosos y de un régimen fiscal favorable.
El segundo párrafo del artículo 38 del Texto Único de la Ley Bancaria italiana, en relación con el artículo 1 de la resolución del CICR de 22 de abril de 1995, fija el importe máximo de la financiación hipotecaria en el 80% del valor del inmueble hipotecado o del coste de las obras que se realicen en él.
El parámetro de referencia será el llamado "valor de garantía" del inmueble hipotecado y, por lo tanto, no se podrá prescindir de una perspectiva concreta y actual de negociación del inmueble.
Según la jurisprudencia de legitimación, tales límites son fijados por el ordenamiento jurídico para proteger los intereses públicos, hasta el punto de que su incumplimiento determina la nulidad, de acuerdo con el artículo 1418 del Código Civil italiano, del financiamiento calificado como inmobiliario, no obstante, de la posibilidad de conversión, de acuerdo con el artículo 1424 del Código Civil italiano, en préstamo hipotecario.
Es decir, en el supuesto no infrecuente de que la entidad de crédito conceda una cantidad que supere el 80% del valor de la propiedad hipotecada, se producirá una vulneración de "un límite inviolable a la autonomía privada por el carácter público del interés protegido, dirigido a regular el quantum de la prestación crediticia para fomentar la movilización de la propiedad inmobiliaria y facilitar y apoyar la actividad empresarial (Tribunal de Casación no. 17352/2017; Tribunal de Casación no. 13286/2018; Tribunal de Casación nº 31057/2019; Tribunal de Casación nº 1193/2020).
Las consecuencias no son en absoluto insignificantes, si se tiene en cuenta que la mencionada nulidad privaría al Banco de la posibilidad de emprender acciones ejecutivas inmediatas, tal y como establece el artículo 41 tub, paralizando así cualquier procedimiento inmobiliario emprendido por el Banco.
Además, la nulidad afectará también a las garantías otorgadas, dada "la incapacidad del contrato para producir sus efectos, incluida la constitución de una hipoteca válida" (Auto del Tribunal de Casación nº 16776 de 14 de junio de 2021).
Abogado Marco Del Vecchio Abogado Luca Pierri
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