La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda aprobada en mayo de 2023 conllevó una serie de cambios en la regulación del alquiler que afectan tanto a las personas inquilinas como a las propietarias. Ha sido a finales de marzo de este año 2024 cuando finalmente se ha aprobado y publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el índice que regula los precios de los alquileres a raíz de la Ley mencionada.
Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma que ha publicado el listado de sus 140 municipios considerados como zonas tensionadas según la nueva normativa. Las consecuencias que supone que una zona sea declarada como “tensionada”, vienen determinadas en la Ley, y supondrán la posible limitación del precio máximo del alquiler si se dan las condiciones correspondientes.
Esta novedad legislativa, tanto para los arrendadores como para los arrendatarios puede suscitar ciertas dudas que trataremos de aclarar en el presente artículo.
¿Qué significa que un municipio, barrio o ciudad sea considerado zona de mercado residencial tensionado?
Para que se considere zona tensionada debe tratarse, según el artículo 18 de la ley, de un territorio en el que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Esto significa que, en dicha zona, el coste medio de la hipoteca o del precio del alquiler en el presupuesto unipersonal o de la unidad de convivencia, más de los gastos básicos, supera el 30% de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado en los últimos 5 años anteriores a la declaración de área tensionada haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC.
En Cataluña se han declarado 140 zonas tensionadas que afecta al 80.6% de la población catalana, siendo esto 6,2 millones de personas.
¿Bajo qué condiciones se aplicará la limitación al precio del alquiler en estas zonas?
Deberá diferenciarse los casos en los que la propiedad es de un "gran tenedor" o no.
Se considerará "gran tenedor" en las zonas residenciales de mercado tensionado, aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de 5 o más viviendas.
En caso de que el propietario sea un gran tenedor, el precio del alquiler deberá ser el menor de las dos opciones siguientes: 1) Lo que resulte de aplicar el índice de referencia o 2) la renta del contrato anterior actualizado. Si la renta del último contrato fuera superior a lo que resulte de aplicar el índice de precios, deberá fijarse según ese índice. Puedes consultar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda en el siguiente link: https://serpavi.mivau.gob.es/
En caso de que el propietario NO sea un gran tenedor, se podrá optar libremente por la renta que fije el índice de precios o por la renta actualizada del contrato anterior si ha estado vigente en los últimos 5 años. Pero en este caso, si la renta del último contrato es superior a la renta fijada por el índice de precios de referencia, no existirá la obligación de aplicar la fijada por el índice.
Si no ha existido un contrato de arrendamiento en los últimos 5 años la renta será la que fije el índice de referencia, se trate de un gran tenedor o no.
➢ ¿Cómo puedo saber si el piso que quiero alquilar es propiedad de un gran tenedor?
No existe ningún mecanismo incorporado en la ley pero se puede consultar esta información en el Registro de la Propiedad.
➢ ¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento previos a la publicación del índice?
La limitación del alquiler es de aplicación a los contratos firmados después de la declaración de una zona como tensionada. Por lo tanto, los contratos firmados con anterioridad continuarán rigiéndose por el mismo contrato y régimen jurídico de aplicación.
➢ ¿Se puede en algún caso incrementar el precio del alquiler por encima de las limitaciones estipuladas?
Se podrá incrementar el precio del alquiler del contrato anterior hasta un 10% si:
- La vivienda en los últimos 2 años, se ha rehabilitado o se han realizado mejoras en temas de eficiencia energética o accesibilidad
- Que el contrato se firme por un periodo de 10 o más años o con derecho a prórroga de 10 o más años al que poder acogerse voluntariamente.
➢ ¿Qué sucede si el propietario no respeta las obligaciones de esta ley y establece un alquiler con renta contractual superior?
En ese caso, se deberá iniciar un procedimiento y reclamar via judicial, reclamando las cantidades posteriores a la firma del contrato. Póngase en contacto con nuestros expertos si se encuentra en esta situación.
➢ ¿Qué sucede con los contratos de alquiler de viviendas que no están situadas en zonas de mercado residencial tensionado?
En ese caso, las medidas expuestas no se aplican a dichas viviendas y, consecuentemente, la renta será estipulada libremente entre las partes siendo el índice de precios una referencia informativa. Pese a ello, la Ley de Vivienda limita el importe de la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento preexistentes al 3%.
En conclusión, las nuevas regulaciones en Cataluña sobre la limitación de los precios de alquiler en zonas tensionadas pueden plantear desafíos tanto para los propietarios como para los inquilinos.
El Bufete Giambrone & Partners está preparado para brindar consultoría legal experta a clientes que necesiten orientación sobre cómo esta legislación puede impactar sus contratos de alquiler. Desde interpretar las nuevas normas hasta ayudar en la resolución de disputas, nuestros profesionales tienen la experiencia necesaria para abordar sus necesidades legales en este contexto.
Si se encuentra en una situación en la que necesita asesoramiento legal sobre estas regulaciones, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarle.
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