La gestión y protección del patrimonio inmobiliario conlleva innumerables retos jurídicos y fiscales. El mercado inmobiliario italiano atrae cada año a miles de potenciales compradores del extranjero, deseosos de adquirir una segunda vivienda en los lugares de mayor interés turístico, histórico y paisajístico. Una cuestión recurrente para los inversores internacionales se refiere a las ventajas de utilizar instrumentos corporativos en lugar de actuar como personas físicas.
En particular, existen formas societarias muy utilizadas para la gestión inmobiliaria en Francia.
La Société Civile Immobilier (SCI) es, de hecho, la forma societaria no comercial más utilizada en Francia. Regulado por las normas del artículo 1845 y siguientes del Código Civil Francés, suele utilizarse para la gestión del patrimonio familiar.
La creación de un SCI permite evitar el régimen comunitario pro indiviso y los límites impuestos por el derecho sucesorio francés. Los socios responden subsidiariamente de las obligaciones de la sociedad, dentro de los límites de sus participaciones, lo que supone una protección parcial frente a las agresiones de los acreedores personales. La transmisión de acciones también es menos onerosa que la compra de propiedades individuales, con la posibilidad de donar gradualmente las acciones a los miembros de la familia con exención de impuestos, con un límite de 100.000 euros cada 15 años.
También hay una serie de ventajas fiscales, como el régimen de transparencia, que permite gravar a los socios individuales en proporción a su participación. Por otro lado, una limitación es el artículo L110-1 del Código de Comercio, que define el alquiler de inmuebles amueblados como una "actividad comercial". Por este motivo, el alquiler de bienes inmuebles amueblados que genere más del 10% del volumen de negocios conlleva un cambio obligatorio del régimen fiscal de las personas físicas al régimen fiscal de las empresas (Impôt sur les Sociétés).
Los ciudadanos extranjeros que deseen adquirir un inmueble en Italia podrían preguntarse si existe un instrumento similar en la legislación italiana.
Pues bien, el tipo de sociedad más parecido a la SCI es la Società Semplice (artículo 2251 del Código Civil). De hecho, ambas pueden no dedicarse a la actividad comercial, pero sí actuar de forma fiscalmente transparente y servir para la protección de los activos y la planificación de la sucesión, actuando como "caja fuerte familiar".
Hasta hace poco, la jurisprudencia italiana sancionaba la prohibición de constituir sociedades para el mero disfrute de bienes inmuebles. De hecho, el artículo 2248 del Código Civil remite a la disciplina de la copropiedad.
Así, había surgido una proliferación de sociedades con un objeto social ficticio, que fueron consideradas "sociedades pantalla" por la Agencia Tributaria italiana, que les impuso un decisivo endurecimiento fiscal.
En los últimos años, la Agenzia delle Entrate ha reconocido progresivamente los fines que persigue la "società semplice immobiliare" (Sociedad Simple Inmobiliria). Posteriormente, la sentencia del 08/11/2016 del Tribunal de Roma sancionó la legitimidad de la constitución de S.S. di "mero godimento." (Sociedad simple de mero disfrute)
¿Qué formas societarias permiten evitar la confusión del patrimonio personal con el de la empresa?
El artículo 1857 del Código Civil establece la responsabilidad ilimitada de los socios de una SCI, similar a la responsabilidad de los socios de la Società Semplice italiana. Por lo tanto, los socios individuales pueden ser llamados a responder de las obligaciones corporativas con sus bienes personales.
En Francia, una alternativa viable es la SARL (Société à Responsabilité Limitée) inmobiliaria, que puede constituirse como una empresa familiar, lo que permite la responsabilidad fiscal de los ingresos y otras ventajas.
La creación de una sociedad de responsabilidad limitada conlleva elevados costes de gestión y diferentes implicaciones fiscales. En cualquier caso, si se dispone de un gran capital para invertir a largo plazo, la S.R.L. italiana resulta ser el instrumento más adecuado.
La S.R.L. se constituye mediante escritura pública otorgada por un notario, con un capital social mínimo de 10.000 euros.
También es necesario solicitar un código fiscal italiano para los accionistas y titulares de cargos.
Los accionistas también pueden otorgar un poder especial a los profesionales antes mencionados para que celebren la escritura de constitución sin comparecer personalmente a la cita con el notario.
Por último, hay que tener en cuenta que, si el inmueble no se identifica como propiedad de lujo, la práctica en Italia es que los inversores extranjeros prefieran comprar los bienes inmuebles como persona física, no como persona jurídica. Esto se debe a que, en tal caso, la carga fiscal, en particular el impuesto de sucesiones, no es especialmente elevada en Italia.
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